全面进入国企时代
城市更新，因政策放开而兴起，也因为政策调整而转向。
广州旧改将迈入国企时代，相关的政策趋势，我们在这篇文章阐述过了：旧改大变局
今天是第二回分析，大家可以结合上一篇服用。
从近期的政策调整来看，市城投将全面介入广州旧改，这意味着城市更新将迈入国企主导的局面。
为了避免有人抬杠，我先说观点：
进入国企时代，并不代表国进民退，而是进入政府主导模式，强化公共利益落地，实现居民、社会多方的共赢。
避免开发商把利益带走，把问题和矛盾留下。国企介入旧改，在公平与效率之间，更倾向于公平。
这也是符合住建部关于城市更新的要求，避免引发新的城市问题。
｜高楼间的天河村
相信大家也看到了，一份名为广州城投加快城市更新推进的工作文件，海珠、越秀、荔湾、天河、白云、番禺、花都中心七个区当中，年底前会有四个区的项目进入改造实质性阶段。
再加上1000亿城市更新基金的成立，这意味着，中心城区的改造，或许还会提速。
对于居民来说，对于旧改，还是可以期待。
｜黄埔某旧改，约418万补偿款
对于楼市来说，旧改没有暂停，市场还有手握巨大现金流的购房需求群体，黄埔之后，一定要特别关注海珠。
但是，在新政交替之际，在鼓励功能性国企参与城市更新项目政策出台之前，番禺、南沙等区域，旧改政策也迎来了转变：
番禺：市、区政策（功能性国企介入）明确之前，不得再推进引入合作企业文件编制。
这涉及到新造思贤、沙头街大平两个项目。
换句话说，这两个项目要等到鼓励功能性国企参与广州城市更新的政策敲定之前，才会陆续挂网招商。
注意，只是暂停相关项目的招商挂网，等政策明确之后会继续推进。
｜思贤村区位
未来10年内，番禺划定了56个旧村庄全面改造项目，改造面积约4113万平。
在这56条村中，全面改造面积超过100公顷的，就有12个，妥妥的巨无霸项目。
纳入三年实施计划的8条旧村，就有4个超过100公顷，而且这些项目已全部确定合作房企或者已经开始了安置区工程建设。
｜来源：番禺城市更新专项大纲，2020
南沙：南沙纳入穗府【2021】8号文且未正式引入合作企业的旧村改造项目，鼓励广州南沙开发建设集团、区城市更新公司—广州南沙城市更新投资发展有限公司、区金控集团—广州南沙金融控股集团有限公司等区属国企企业积极参与。
实际上，截止今年上半年南沙已经完成了15个旧改项目的公开招商，引入保利、富力、越秀、中铁建、星河等开发商，改造面积1420公顷，改造金额446亿。
｜来源：广州公共资源交易中心
当中，目前南沙的旧改主要集中在黄阁板块，代表就是大塘、大井、亭角等项目。
而这几个项目之所以能快速推进，主要是留用地公开出让之后，相关的土地出让金会部分返还给居民，形成货币+物业的补偿形式，居民参与的积极性比较高。
根据《南沙区加快旧村更新改造推进高质量发展的工作方案的通知》，接下来南沙将启动36条村的改造。
这也意味着，除了已经成功招商的项目，南沙尚未引入正式合作企业的21个旧改项目，将进入国企参与的时代。
看到这里，想必你也了解到，城市更新是政策主导的一个赛道。
2018年5月，广州旧村改造开始通过公共资源交易网公开招商，至今已过去3年。
这3年的时间，广州完成106条旧村改造的招商，总投资金额约6329亿元，改造面积约9000公顷。
什么概念？相当于一个海珠区的面积。
今年上半年，就完成了25条旧改村项目的招商。
｜来源：广州公共资源交易中心
统计时间截至2021年6月30日
你可能没有想到，这3年来，完成招商最多的旧村改造项目，居然是增城（36条旧村，含9个意向合作项目）；投资总金额最高的，是番禺（超1373亿元）。
旧改的爆发，离不开政策的顶层设计。
其中，最重要的一份文件是2018年4月，广东省原国土资源厅发布《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》。（简称2018年3号文）
这份文件明确规定，旧村改造地块可协议出让，供地对象可以开发商。
如此规定，直接省去了“招拍挂”环节。
相对于广州越来越贵的招拍挂，这一条让开发商有机会以更小的资金去撬动市中心更便宜的土地。
同时，将旧改工作流程化、使其更具操作性，缩短改造周期，让政府、村民、企业三方都可以从旧改当中获取更多的收益，反哺城市发展和公共配套。
政策的放开，也是让利的一个过程。
这里的让利，一个是让利给开发商；另一个是让利给村民。
而在这之前，开发商与村签订的协议，一直都是处于半默认的“灰色地带”。
如今，国企的介入也有利于避免改造过程当中滋生的各种腐败问题。
|金洲、冲尾旧改项目现状@细鹏拍摄
拍摄时间1月份
政策上又是如何让利的？
这里主要涉及到两个文件，一个是2019年5号文，另一个则是2019年13号文。
其中，5号文即《广州市深入推进城市更新工作实施细则》明确规定：
原土地方将不低于旧改项目用地面积15%的土地用于城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性建设，包括学校、医院等，改造主体建成后无偿移交政府，且不需要交纳土地出让金。
15%的公共配套，是政府在推动改造过程当中切走的“蛋糕”，最终受益的是每个人。
这也是城市更新公共利益所在。
政府的蛋糕明确了，村民的拆迁补偿就是13号文重点解决的问题。
其中，最最核心的是界定了合法宅基地3.5倍的补偿上限，也就是我们平时所说的“三层半”。
不过，有些区域在实际操作层面，开发商给出了更多的补偿，而相关部门也默认纳入改造成本。
比如，黄埔的补偿一般提到四层，其中白云陈田村最高可以补到五层，而天河吉山村亦是提出了4层半的补偿。
此外，各大城市更新项目亦是明确规定可以将集体宅基地，转为国有证，未来可入市交易。
这也意味着，居民不仅有租金收益，未来随着城市发展和配套的提升，还可以享受资产升值的财富。
| 数据来源：广州市人民政府
这也意味着，居民不仅有租金收益，未来随着城市发展和配套的提升，还可以享受资产升值的财富。
总体来说，旧改更新，其核心还是一笔经济账。
蛋糕分清楚，接下来的问题，就是要最大、最好蛋糕。
就去年下半年，在老城四个出新出彩提出的背景之下，广州又再一次密集出台了城市更新政策，简称1+1+N政策文件。
其中，83条将在未来三年内实施改造，实现经济高质量发展。
这也是自2014年广州完成新一轮行政区划调整，提出“大广州”概念之后，第一次从全局出发，科学划分、调整城市内部功能，提高经济发展质量。
这一轮城市更新，强化产业导入以及地铁、学位、医疗等公共资源配套的完善。
而国企的介入和主导，也意味着，改造不会停，同时保证城市更新不会过度地产化。
最后，我们团队正在做了一个城市更新网页专题，目前已经把挂网招商的100多个项目基本信息进行汇总，进度汇报...接下来还是分享政策，发展规划，以及各区3到10年改造计划，大家可以当成资料库保存起来。
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